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6 bonnes raisons de constituer une SCI


Igor Vautier - Basic Compta – Expert Conseil avant d’être Expert Comptable !
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1 – Organiser la transmission à ses enfants et conserver la capacité de gérer ses logements, voire de les vendre

Anticiper la transmission du patrimoine, afin de minimiser les droits de succession tout en souhaitant garder la main mise sur les biens pour les gérer à sa guise.
A la différence d’un règlement d’indivision, les statuts de la SCI permettent de confier des pouvoirs étendus au gérant. Ainsi, les parents, souvent désignés comme cogérants, peuvent s’attribuer  plusieurs prérogatives, telles celles d’engager des travaux, d’entretenir les biens, de les mettre en location, de continuer à en percevoir les loyers et même de les vendre.
Par ailleurs, la SCI favorise une transmission au fil de l’eau. La division d’un immeuble en parts sociales permet de donner des parts jusqu’à 100 000 euros en franchise d’impôt (abattement sur les donations). Et comme les parts de SCI ont toutes la même valeur, leur éventuelle valorisation profite à tous les associés.

De plus, les parts supportent des droits moins élevés que si les biens étaient transmis en direct. Emietté en parts sociales, l’immeuble détenu par la SCI perd de sa valeur vénale du fait de cette  moindre liquidité.

Ensuite, la valeur des parts est diminuée du passif de la société (emprunt bancaire …).

Enfin, en matière d’ISF, la valeur des parts bénéficie d’un abattement de 10 à 15 % afin de compenser une moindre liquidité par rapport à un bien détenu en direct, supposé se vendre plus  rapidement.

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2- Organiser l’usage commun d’un bien,  la SCI est plus souple qu’une convention d’indivision et apporte davantage de stabilité

 

Conserver un patrimoine familial à l’occasion d’une succession, (maison de famille…)

La SCI permet d’échapper à l’indivision, une situation dans laquelle se trouvent, le plus souvent involontairement, des héritiers. Le piège provient de l’article 815 du Code civil, selon lequel tout indivisaire peut décider de sortir d’une indivision du jour au lendemain. Dès lors, à moins de racheter la part de celui qui souhaite se retirer, la seule solution reste de vendre le bien.
A cette instabilité s’ajoute la lourdeur du fonctionnement. Tout acte autre que l’entretien courant du bien – vente, location, travaux – requiert l’unanimité des indivisaires. Les blocages sont fréquents et ne peuvent être levés que par le recours au juge. Quelles que soient les conventions, il faut toujours compter avec le carcan de l’unanimité.

A contrario, le gérant d’une SCI peut décider de tout ce qui a trait à l’entretien de l’immeuble, les travaux, la mise en location. Si les associés peuvent sortir de la SCI, ils ne peuvent céder leurs  parts qu’avec l’accord des autres, (art 1861 du Code civil) selon des modalités prévues par les statuts (délai d’obtention d’un crédit…).

 

3- Conservation par le concubin de la résidence principale en cas de décès de l’autre

 

Eviter que le survivant se retrouve chassé de la résidence principale au décès de l’autre.
L’achat d’un bien entre concubin en indivision confère à chacun une propriété en proportion de son apport. Cette solution présente un inconvénient majeur. En cas de décès de l’un des indivisaires concubins, les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront donc l’obliger à vendre. Et, en cas de concubinage, les biens légués sont taxés à 60 %.

La constitution d’une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes étrangères en procédant au démembrement croisé des parts. L’un possède  l’usufruit des parts de l’autre.

Quand survient le décès d’un concubin, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont il n’avait que la nue-propriété, sans droits de succession à payer. Sur l’autre partie, il conserve l’usufruit. Il dispose ainsi du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le reste de sa vie. Seule lui échappe la nue-propriété des parts du défunt.
Si la nue-propriété des parts du défunt est transmise à ses héritiers, cela ne leur donne pas le pouvoir d’imposer la vente du logement, ni d’exiger que le survivant le quitte.

 

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4 – Acheter à plusieurs, entre amis, et échapper à la pesanteur du fonctionnement d’une copropriété

 

Acheter un immeuble à plusieurs et le gérer via une SCI permet d’éviter la copropriété, qu’il s’agisse de découper l’immeuble pour l’habiter ou de le mettre en location.

Si l’immeuble acheté est composé de plusieurs lots, une société d’attribution (SCI à statut particulier) permettra que chaque associé ait la jouissance exclusive de l’un de ces locaux, correspondant à un nombre de parts numérotées. Ce sont les associés qui rédigent un état descriptif de division délimitant les diverses parties de l’immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles privatives.

Chaque associé peut effectuer des améliorations dans son logement, ce qui augmentera seulement le prix de ses propres parts, contrairement aux règles de valorisation d’une SCI ordinaire.

Dans une copropriété classique, chacun peut vendre son logement à qui bon lui semble, alors que les associés d’une société d’attribution ont le pouvoir de contrôler toute nouvelle arrivée dans la société. Un avantage certain pour ceux qui restent… mais une contrainte pour les partants.

 

5 – Protéger ses biens privés de ses créanciers et, en prime, bénéficier d’un avantage fiscal pour ses locaux professionnels

 

Détenir par le biais d’une société civile immobilière le local professionnel d’une entreprise permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé.

Concrètement, la partie exploitation est hébergée par une société opérationnelle (SARL, SAS, SCP, etc.), tandis que les immeubles destinés à l’exercice de l’activité sont hébergés au sein d’une SCI. Les biens immobiliers étant logés dans une autre société, les créanciers de la société professionnelle ne pourront pas exiger la saisie de ces biens en cas de difficulté financière de celle-ci. C’est une façon de protéger le patrimoine familial des risques professionnels.

 

6 – Outil de gestion fiscale des placements immobiliers

La fiscalité des revenus fonciers est souvent le frein à l’investissement (CSG, impôt sur le revenu).

La SCI permet une option à l’IS qui présente l’avantage de n’imposer les revenus qu’à 15% (jusqu’à 38120€, 33% au delà) sur le résultat foncier tous frais et amortissements déduits.

L’intérêt d’opter à l’IS est flagrant lorsque les loyers sont engloutis dans le remboursement d’un emprunt et qu’il faut payer de l’impôt sur des sommes qu’on ne perçoit pas.

Seul bémol à cette option, c’est l’imposition des plus values qui ne bénéficiera d’aucun abattement. On doit alors se poser 2 questions simples pour faire une simulation :

  •  Y aura-t-il plus value conséquente ?
  •  L’exonération étant acquise au bout de 22 ans (30 ans pour la CSG), le bien sera-t-il conservé assez longtemps ?

 

Si une des 2 réponses est non, mieux vaut minimiser l’impôt quitte à payer un peu au jour de la cession. A quoi sert d’avancer de l’impôt …

 

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